Анализ дела о взыскании неустойки за просрочку сдачи квартиры в новостройке

Верховный Суд РФ вернул на пересмотр дело о взыскании неустойки и штрафа с застройщика за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства. Решение судов трех инстанций, отказавших в удовлетворении требований о штрафе, было отменено из-за некорректного применения норм о моратории на финансовые санкции. Рассмотрим ключевые аспекты дела и их правовое обоснование.

Суть спора

Истец требовал взыскать с застройщика:

1. Неустойку за просрочку передачи квартиры с 1 января 2021 г. по 16 февраля 2021 г.

2. Компенсацию морального вреда.

3. Штраф в размере 50% от присужденной суммы по Закону о защите прав потребителей.

Суды трех инстанций отказали во взыскании штрафа, сославшись на действие Постановления Правительства РФ №479 от 26.03.2022, которое ввело мораторий на применение финансовых санкций к застройщикам за период 29.03.2022–30.06.202317. Однако Верховный Суд указал на ошибки в трактовке сроков и требований.

Правовые нюансы моратория

1. Неустойка и штрафы за нарушения, допущенные до 29.03.2022, подлежат взысканию, даже если иск подан позже. Штраф в 50% от суммы требований применяется, если застройщик не удовлетворил претензию добровольно до начала моратория17.

2. Период действия моратория (29.03.2022–30.06.2023) исключается из расчета санкций. Требования, заявленные в этот период, не подлежат удовлетворению157.

3. Отсрочка уплаты штрафа для нарушений, допущенных до 29.03.2022, продлена до 30.06.20231.

В данном случае истец направил претензию 15 февраля 2023 г., то есть в период действия моратория. Однако он также ссылался на претензию от 16 февраля 2021 г., которую застройщик проигнорировал. Суды не оценили это доказательство, что стало основанием для отмены решения1.

Позиция Верховного Суда

ВС РФ подчеркнул, что:

• Требования, возникшие до моратория, должны быть рассмотрены с учетом отсрочки выплаты штрафа до 30.06.2023.

• Суды обязаны дать оценку всем доказательствам, включая претензии, направленные до начала действия ограничений17.

• Штраф в 50% взыскивается только за нарушения, допущенные до 29.03.2022, если застройщик не выполнил требования добровольно в установленный срок19.

Последствия для дольщиков

1. Важность досудебных претензий: Направление претензии до начала моратория повышает шансы на взыскание штрафа19.

2. Учет периодов моратория: При расчете неустойки исключаются дни, попадающие под действие Постановлений №479 и №326 (например, 22.03.2024–30.06.2025)78.

3. Риски снижения сумм: Суды часто уменьшают размер неустойки, ссылаясь на ст. 333 ГК РФ, особенно если застройщик докажет уважительные причины задержки9.

Выводы

Дело демонстрирует сложности применения норм о моратории и необходимость тщательной подготовки доказательств. Дольщикам стоит:

• Фиксировать все претензии к застройщику в письменной форме.

• Своевременно обращаться в суд, не дожидаясь истечения сроков исковой давности.

• Учитывать изменения в законодательстве, например, снижение штрафа с 50% до 5% с 2024 года58.

Решение ВС РФ подчеркивает, что защита прав дольщиков возможна даже в условиях временных ограничений, но требует юридической грамотности и активной позиции.